Le Programme Local de l’Habitat de la CAMV

Depuis 2011, les 3 villes de la Communauté d’Agglomération du Mont-Valérien (CAMV) ont travaillé ensemble à la rédaction d’un Programme Local de l’Habitat (PLH). C’est une obligation légale, une « compétence transférée » de la ville à l’agglomération.

Le PLH contient un diagnostic très détaillé de la situation de chaque ville, et un programme d’actions pour une durée de 6 ans, avec les orientations décidées par les élus majoritaires des 3 villes. La version finale est le fruit d’un long travail et de compromis car il a fallu tenir compte des exigences de l’Etat (planification urbaine de la loi du Grand Paris, 70 000 logements à produire par an sur toute la région Parisienne dont 12 000 dans le 92).

Le PLH comporte 4 axes :
– Produire une offre de logement permettant de répondre aux besoins et d’assurer les parcours résidentiels.
– Améliorer la qualité résidentielle et la gestion des parcs public et privé
– Répondre aux besoins des différents publics
– Mettre en place une gouvernance et les outils d’observation communautaire pour le suivi et l’animation du PLH

Les conseils municipaux doivent émettre un avis sur le PLH (1), voici le nôtre :
Tout d’abord, nous voulons rappeler que le logement est un des biens communs essentiels pour la dignité de la personne humaine, ce n’est pas seulement un produit de marché. Si le besoin de se loger n’est pas satisfait, c’est un handicap majeur qui nuit au sentiment d’appartenance à la société.
Et si on réduit au seul point de vue comptable, le traitement social du mal logement coûte très cher à la société et aux collectivités locales.

Pour toutes ces raisons, nous souhaitons une réelle ambition en matière de diversité de logements, malgré la pression du marché immobilier. Ce document prend en compte la situation très diverse des trois villes. Par rapport aux prévisions du document de 2012, nous notons les augmentations chiffrées de production de logements, en particulier à Rueil, mais le rééquilibrage par rapport aux besoins ne nous semble pas suffisant.

Quelques observations et propositions :
1) La programmation des 3 sortes de logement social est précisée dans ce document (selon le plafond de ressources, le locataire est orienté vers le PLAI, le PLUS, le PLS). Mais les prévisions sont très vagues quand il s’agit de répondre aux besoins des personnes qui cumulent difficultés économiques et sociales.
On sait qu’il n’y a pas assez d’adéquation entre l’offre de logement social, même en PLAI, et la réalité du budget de beaucoup de familles, prestations sociales comprises. Le loyer du m2 en PLAI, c’est environ 5,3 € /m2 ; mais que deviennent ceux qui ne peuvent pas payer + de 3 ou 4€ /m2 ? Leur dossier n’est pas retenu par les bailleurs sociaux, et ils risquent d’occuper les places d’hébergement, alors qu’ils n’ont pas forcément besoin d’accompagnement social.

Les offres d’hébergement, c’est à dire du logement avec de l’accompagnement social professionnel et bénévole, restent insuffisantes. Sur l’ensemble du territoire de la CAMV, il manque des maisons-relais, des résidences sociales, des logements passerelles. A Rueil, le projet de résidence sociale rue Jean Edeline tarde à démarrer. Et puisque le Conseil Général a diminué le financement de l’accompagnement social lié au logement, nous estimons que les communes doivent prendre le relais.
Par manque de logements très peu chers et de places d’hébergement, il y a donc un problème de fluidité entre les différentes catégories de logements et d’hébergements.
Regardons les chiffres du collectif « Campagne logement 92 ». Le collectif nous avait interpelé pendant la campagne des élections municipales en mars 2014 (cf texte de notre réponse publié sur ce blog). En 2009 sur les 1642 familles les + pauvres de Rueil, seules 31% étaient logées par un bailleur social, les autres devant se débrouiller dans le privé, ou chez des proches. Et une fois le loyer payé, ce qui leur reste est dangereusement faible, et avec de grands risques d’impayés de loyers et d’engrenage d’endettement.
Pour accélérer la rotation des logements sociaux, on pourrait proposer qu’une partie des PLS soient attribués à des locataires actuellement logés en PLUS et qui ont vu leurs revenus augmenter depuis leur attribution. On pourrait aussi étudier la création d’une Agence Immobilière à Vocation Sociale dans le champ de l’Economie Sociale et Solidaire.
La mixité sociale dans tous les quartiers est une nécessité. Par exemple, quand on embauche une assistante maternelle, on attend d’elle qu’elle arrive à l’heure. Mais si pour se loger, elle est obligée de faire au moins 3h de transport par jour, il y aura plus de risques de retard !

Le Maire ne veut pas « subir la pression des cités », il veut choisir ses habitants et il dénonce l’application de la loi DALO, qu’il a pourtant voté en 2007. (loi instituant le Droit Au Logement Opposable). Les attributions de logement par le DALO posent problème uniquement dans les zones dites tendues, où il manque beaucoup de logements. Dans ce cas, les personnes reconnues prioritaires DALO sont en concurrence sur les listes d’attente de logements sociaux avec tous les autres demandeurs. Mais le problème justement, ce ne sont pas les personnes, c’est le manque de logements disponibles et à un prix adapté aux revenus du demandeur !

Un autre sujet n’est pas suffisamment bien traité dans le PLH. Alors que de plus en plus de nos concitoyens ont du mal à régler leurs factures d’énergie, nous regrettons qu’il n’y ait pas suffisamment d’objectifs chiffrés et d’exigences sur la qualité environnementale des bâtiments neufs et à rénover dans le PLH. Sur la CAMV 60% des logements datent d’avant 1975, cela nécessite une forte ambition de rénovation des logements, en cohérence avec les objectifs du Plan Climat Energie Territorial en cours de rédaction. Des outils et dispositifs d’accompagnement existent déjà sur le territoire, il s’agit de mieux les utiliser et de les mutualiser : des associations, l’ANAH, le PACT, le dispositif « Habiter mieux  » du Conseil Général, « Nanterre Habitat Plus », le tiers investisseur déjà mis en place par le Conseil Régional pour les copropriétés (la SEM POSIT’IF).

Pour illustrer le manque de volontarisme politique sur ce sujet on peut mentionner le projet de rénovation de la résidence pour personnes âgées de la rue Martignon à Rueil. Il n’est pas prévu de faire de bilan thermique préalablement à cette réhabilitation car, dixit Mr Le maire, « ce n’est pas obligatoire ». La SAIEM Moulin à Vent propriétaire de l’immeuble va donc engager €1,93m sans que l’on soit sûr que la performance énergétique du bâtiment sera renforcée à l’issue de cette opération.

Le document du PLH traite de la production de logements neufs, mais dans ce contexte de pénurie, il faut revenir sur les logements vacants pour diverses raisons. A Rueil en 2012, 10% des logements existants sur la commune étaient vacants, et 357 logements ont été taxés par les services fiscaux. Un travail de concertation avec les propriétaires pourrait se faire pour la remise sur le marché de ces logements, en sécurisant le paiement des loyers, et en encourageant la rénovation éventuelle.
La rédaction du document du PLH a nécessité un long travail en commun des services et des élus des 3 villes. Nous souhaitons que ce partenariat se poursuive en renforçant les liens avec les acteurs qui ont une bonne connaissance des besoins de la population, comme les professionnels de la santé, un sujet très lié à celui du logement.

A télécharger : Programme Local de l’Habitat de la CAMV – Projet

– Pour votre information, voici quelques indications des plafonds de ressources pour chacun des 3 types de logements sociaux :
On voit qu’un couple et ses 2 enfants, avec 64 000€ de revenus par an, peut prétendre se loger en PLS à Rueil…

Plafond de ressources pour un HLM en île-de-France (zone B) 

Plafond de ressources pour un HLM en île-de-France
Composition du foyer	Logement financé par un PLAI	Logement financé par un PLUS	Logement financé par un PLS
Catégorie 1	12 662 €	23 019 €	29 925 €
Catégorie 2	20 643 €	34 403 €	44 724 €
Catégorie 3	24 812 €	41 356 €	53 763 €
Catégorie 4	27 245 €	49 536 €	64 397 €
Catégorie 5	32 255 €	58 641 €	76 233 €
Catégorie 6	36 295 €	65 990 €	85 787
Par personne supplémentaire	+ 4 043 €	+ 7 353 €	+ 9 559 €

Catégorie 1 : 1 personne seule
‘Catégorie 2 : 2 personnes (sauf jeune ménage)
Catégorie 3 : 3 pers. ou 1 pers. seule avec 1 pers à charge ou jeune ménage
Catégorie  4 : 4 pers. ou 1 pers. seule avec 2 pers à charge
Catégorie 5 : 5 pers. ou 1 pers. seule avec 3 pers à charge
Catégorie 6 : 6 pers. ou 1 pers seule avec 4 pers à charge

(1) Le conseil municipal de Rueil Malmaison a approuvé le PLH le 26 juin dernier. Le Groupe Rueil en Vert s’est abstenu pour les raisons décrites dans ce texte.