Ecoquartier de l’Arsenal: pour une politique innovante du logement

Cécile Alavoine Berthaud, ancienne conseillère municipale associative à Rueil Malmaison, nous livre ses idées pour une politique du logement innovante dans l’écoquartier de l’Arsenal.

Au cours des ateliers de concertation, j’ai pu donner mon point de vue sur la réalisation de l’écoquartier de l’Arsenal. Dans ce texte, je vais donc seulement donner des précisions sur certains sujets, sur la construction, les logements, l’énergie, les relations humaines, les déplacements, pour rechercher une certaine harmonie sur ce site et dans la ville.

La création d’un éco-quartier est une occasion unique de mettre en place des innovations sociales et techniques. Les décideurs pourront aussi s’inspirer des retours d’expériences des nombreuses collectivités locales qui ont déjà crée des éco-quartiers, et aussi s’appuyer sur l’histoire de la ville de Rueil-Malmaison, en particulier du quartier du Plateau/Mont-Valérien, et sur le potentiel de richesses humaines déjà présentes. L’expérience montre aussi qu’impliquer les habitants, cela prévient les conflits ultérieurs.

Il serait intéressant de découper l’éco-quartier en plusieurs îlots de superficie variable, de façon à organiser un concours d’architectes (pas seulement réservé aux grandes agences) et de confier ces îlots à des promoteurs différents, pour un rendu moins uniforme, et des modes de gestion plus variés :

-> Les règles d’urbanisme, les volumétries, l’implantation sur la parcelle sont définies par la Ville, mais il reste une marge de créativité sur les couleurs, les matériaux, les formes du bâti.

-> En dehors des promoteurs immobiliers habituels, ce serait l’occasion de laisser une place aux diverses formes d’habitat participatif, une alternative au marché immobilier classique: autopromotion, coopérative d’habitants, SCI d’attribution, bailleur très social…. Ceci pour favoriser le logement social et les modes d’accession à la propriété coopérative de tout public, en mixité sociale. Dans ces cas, les expériences montrent des projets plus longs à finaliser mais plus satisfaisants sur le plan des relations entre les habitants et plus protecteurs contre la spéculation immobilière.

Le coût du terrain est un frein à ces projets innovants.

-> Face à cette difficulté, la Ville pourrait par exemple, proposer un bail emphytéotique à un bailleur social, ce qui lui laisserait le budget pour réaliser un projet immobilier de très haute qualité de construction, dont les charges en énergie seraient ainsi très allégées pour ses locataires.

-> Une autre possibilité : dans le cadre de la reconfiguration complète du quartier existant, on pourrait étudier s’il existe un délaissé de voirie, un terrain déclassé de forme atypique qui pourrait être attribué à un groupe pour un projet coopératif.

L’Analyse de Besoins Sociaux de la Ville de Rueil montre un grand besoin de logements à bas coûts, de logements temporaires, de logements passerelles. Avec la présence importante des moins de 25 ans et des plus de 60 ans, il faut aussi anticiper leurs besoins spécifiques. Nous avons vu que le mode de production de logement peut être innovant, mais le type de logement et leur composition peuvent l’être aussi. Dès sa conception, on peut prévoir la possibilité d’évolution de la taille du logement, ou de son organisation. Les structures familiales évoluent, elles sont très diverses, mais les logements n’évoluent pas au même rythme alors que cette souplesse valorise le logement. On peut imaginer des pièces et des appartements modulables en fonction de l’évolution des besoins de ses occupants ; par exemple par un double accès, un indépendant vers l’escalier, un autre vers le reste du logement. Ce système peut être très utile pour un jeune qui veut s’autonomiser, pour accueillir un parent âgé en perte d’autonomie, pour loger une aide familiale qui assure la garde des enfants ou les soins d’un parent âgé.

Les logements qui permettent la colocation sont recherchés, et pas seulement par les jeunes. Il s’agit de bien penser les espaces privés et les espaces communs dès leur conception.

On connait les espaces partagés dans l’habitat participatif, mais avec des règles d’usage bien fixées, on peut aussi l’étendre au secteur de la promotion immobilière plus classique. Cela permet plus de convivialité, d’entraide, et des économies par la diminution de la surface du logement individuel: une salle réservée au bricolage (établi restant en place), une buanderie (moins de risque de fuite, gain de place dans le logement, c’est réalisé depuis longtemps en Suisse…). Des petits studios peuvent aussi être réservés à l’usage de chambres d’amis (pour les résidents) et de chambre d’hôte (pour le tourisme), ainsi qu’une grande salle prévue pour les fêtes de famille, d’amis ; la gestion de ces salles et chambres pouvant même procurer un emploi.

Certains projets immobiliers destinés à un public fragile sur le plan de la santé, de la perte d’autonomie, de l’isolement social, ne peuvent se concevoir qu’avec le soutien et le partenariat d’associations spécialisées, grâce à leurs salariés et à leurs bénévoles. Cette période de concertation est propice à la préparation de projets dans ce sens. A Rueil il y a l’association SOLEIL partenaire d’« Habitat et Humanisme » qui est déjà bien implantée, et toute proche à Nanterre, SNL 92 (Solidarités Nouvelles pour le Logement). Créée il y a 25 ans, après de nombreuses reconnaissances publiques, cette association vient d‘être lauréate du programme « la France s’engage » portée par la présidence de la République, « pour reconnaitre des initiatives créatrices innovantes, contribuant à faire avancer la société ».

Les bonnes idées foisonnent et ont fait leurs preuves pour créer du logement durable, bon marché, en lien avec des structures de l’Economie Sociale et Solidaire (insertion/formation professionnelle avec construction de son propre logement par « le Chênelet », récupération et valorisation de matériaux par Emmaüs …). Un exemple observé au « Solar Decathlon Europe 2014 » à Versailles : des modules de containers aménagés par LVD Energie. Un autre exemple de la société Everlia visible actuellement sur le site « My positive impact » de la Fondation Nicolas Hulot qui met en lumière de nombreuses solutions pour lutter contre le changement climatique.

             L’énergie est un axe important de la réalisation d’un écoquartier. Un réseau de chaleur est à l’étude, pourquoi pas, mais a-t-on bien pris en compte toutes les données ?

-Quel mix énergétique ? Questions sur l’approvisionnement ?

-Quel modèle économique ? Quel impact des subventions sur le montant de l’abonnement et celui de la consommation? Les subventions seront-elles versées seulement au délégataire pour l’investissement ?

-Un logement très bien isolé a besoin d’un très faible complément de chauffage, dans ce cas le coût de l’abonnement au réseau de chaleur risque d’être bien supérieur à la consommation d’énergie sans réseau !

Sur le site de l’écoquartier, il est prévu la présence conjointe de bureaux, de diverses activités économiques, de commerces, de services et de logements. Leurs besoins en énergie, en électricité, en chauffage, et en rafraichissement ne sont pas les mêmes, et pas aux mêmes heures, mais la technique permet de partager les flux. Pour répondre à la flexibilité de ces offres et demandes, il est nécessaire de proposer un foisonnement de sources d’énergie et d’électricité et d’en produire sur place. C’est plus efficace et cela occasionne moins de pertes. Une belle ambition serait de concevoir ce quartier de la façon la plus sobre et efficace, qu’il ne consomme pas plus d’énergie qu’il n’en produit, et pourquoi pas, qu’il rejoigne les « TEPOS » avec un surplus d’énergie produite! Un autre point fort serait de se rapprocher du seul fournisseur d’électricité d’origine renouvelable pour alimenter des bâtiments : la coopérative Enercoop (pas de négoce de garanties d’origine en certificats verts car lien direct avec les producteurs d’électricité d’origine renouvelable).

Des techniques existent pour accumuler, recycler, répartir, transformer l’air chaud, les calories… c’est vraiment l’occasion de les appliquer ! Voici quelques exemples : « Cogen ‘air » un panneau solaire hybride qui produit à la fois de l’électricité et de l’air chaud. « Hélioclim » propose des capteurs solaires thermiques à haute performance, donnant une eau très chaude qui alimente une autre unité produisant chaud et froid. (vus sur My positive impact ). A Rueil, l’entreprise Eolie produit une petite éolienne verticale de moins de 12 m qui se branche directement sur le réseau !

La question des déplacements est au cœur de la qualité de vie et de la sobriété énergétique. Au sujet du nombre de places de parking par logement : il est normal d’en limiter le nombre, à condition que le secteur soit bien pourvu en transports en commun fiables, et de faciliter l’usage des 2 roues, de la marche et l’organisation du partage de véhicule (et de leur parking entre utilisation résidents/salariés du site). On sait que la construction de parking souterrain est très coûteuse, le prix du m2 de logement devrait donc tenir compte de cette réduction de coût !

Un espoir : Vivre dans un éco-quartier bien conçu pourrait permettre également de réconcilier la ville et la nature. On sait que la présence d’arbres, de pelouses, de jardins sur les meilleures qualités de sol a un impact sur le rafraichissement du lieu et sur l’ambiance générale. Les techniques même innovantes sont primordiales ainsi que leur bon usage, mais elles ne remplaceront pas la volonté de chacun de prendre sa part au changement et à l’adaptation.